Ondernemingsraad in oprichting
Eind 2023 stelden vijf mensen zich beschikbaar voor een ondernemingsraad (OR). Dat leidde tot een OR in oprichting. Daarmee is de Klankbordgroep opgeheven. Tot de OR is geïnstalleerd, blijven we maandelijkse medewerkersbijeenkomsten organiseren.

Aedes benchmark
De Aedes Benchmark leverde ons op het huurdersoordeel een mooie A-score op. Op de prestatievelden Bedrijfslasten en Duurzaamheid scoorden we een B. Het prestatieveld Beschikbaarheid en Betaalbaarheid kent deelscores, namelijk: Beschikbaarheid, Betaalbaarheid en Huisvesten doelgroepen. Daarvoor kregen we respectievelijk een A, B en A. De scores bevestigen dat ons harde werken resultaten oplevert. Met name de A-scores geven aan dat we de goede lijn te pakken hebben. Dat willen we doorzetten. Op de B-scores is nog winst te halen. De afbeelding hieronder laat de belangrijkste scores zien:

Visitatie 2023
De vierjaarlijkse visitatie in 2023 legde de nadruk op ons maatschappelijke resultaat. We zijn tevreden over het doorlopen proces en blij met de opkomst van belanghebbenden. Het visitatierapport geeft een positief en herkenbaar beeld van onze organisatie. In 2024 gaan we met de aanbevelingen aan de slag.

Voorlichting en participatie
tijdens bewonersavonden
Op drie bewonersavonden in het najaar van 2023 konden bewoners kennismaken met buurtbemiddeling. Ook gaven we informatie over de Uitprobeerdienst en de energiecoach. Met de gastsprekers van de avonden stimuleerde we onze oudere klanten om vooruit te denken over passend wonen.  Ook daagden we klanten uit zich in te zetten voor bewonersinitiatieven.

Voorlichting statushouders
Op 14 en 22 november gaven we op uitnodiging van de gemeenten Dalfsen en Staphorst voorlichting aan statushouders over woonvaardigheden. Want wat betekent het om in een woning van VechtHorst te wonen. Wat verwachten wij en ook de buurt van de nieuwe bewoners? En wat betekent het om in deze gemeenten te wonen?

Pilot doorstroming senioren in Staphorst
In Staphorst startten we vorig jaar met een pilot om de doorstroming van senioren te bevorderen. We benaderen senioren die een eengezinswoning van ons huren, om ze te stimuleren te verhuizen naar een beter passend huis in de geplande nieuwbouw in Staphorst. Zij kunnen dan in hun gemeente blijven wonen, dicht bij hun sociale netwerk. We geven de bewoners voorrang op deze huizen en waar nodig ontzorgen we hen bij de verhuizing. Bij een flinke woonlastenstap kunnen we hen financieel tegemoet komen.

Leefbaarheidsvisie
We zetten stevig in op persoonlijk contact met onze klanten en het versterken van de leefbaarheid. Verhuurconsulenten, woonconsulenten en wijkbeheerders zijn hierbij de ogen en oren in de wijk. Zij hebben nauw contact met de bewoners en signaleren vroegtijdig zaken die aandacht nodig hebben. Onze regisseur leefbaarheid startte verscheidene leefbaarheidsprojecten op, vaak in gezamenlijkheid met onze ketenpartners. In 2023 gaven we € 352.926 uit aan leefbaarheid.

Minder zelfredzame bewoners
Een groeiend aantal van onze bewoners heeft zorg en begeleiding nodig. Dat geldt ook voor mensen die van beschermd wonen naar beschermd thuis gaan. Ook steeds meer nieuwkomers in Nederland vinden een plek in onze woningen. We willen dat zowel deze mensen als hun buren zich thuis voelen in hun buurt. Dit vraagt nog meer dan voorgaande jaren om de draagkracht en draaglast in buurten goed in de gaten te houden. Als de leefbaarheid in een buurt onder druk staat, kunnen we de vrije toewijzingsruimte van 7,5% benutten.

Buurtbemiddeling
In juli 2023 evalueerde de stuurgroep Buurtbemiddeling, waar we als medefinancier deel van uitmaken, de projectperiode 2021-2023. Na een moeizame start als gevolg van de coronapandemie, zijn mooie resultaten behaald. De stuurgroep besloot daarom om het project eerst met een jaar te verlengen. In 2024 volgt een besluit over het al dan niet structureel inzetten van buurtbemiddeling in de gemeenten Dalfsen en Staphorst.

Leefbaarheidsbudget
Voor bewonersinitiatieven ter verbetering van de woonomgeving kunnen wij een financiële bijdrage leveren vanuit ons leefbaarheidsbudget. In 2023 kenden we daaruit een aantal bijdragen toe.

Buurtgericht werken
Buurtgericht werken is een aanpak waarbij we samen met bewoners, huurdersvereniging TOEK, de gemeenten, zorgpartijen en de politie werken aan de leefbaarheid in een buurt. We stellen elk jaar een bedrag beschikbaar voor een prettiger aanblik en uitstraling. Daarnaast zetten we gezamenlijke projecten en onderzoeken op.

Duurzaamheid van het bezit verbeteren
Ongeveer zeven jaar geleden begonnen we met het verbeteren van ‘de schil van de woning’: dak, vloer, muur en beglazing. Deze aanpak loopt nog steeds en de laatste woningen komen in zicht.

Inmiddels hebben 1.883 van onze woningen zonnepanelen. In 2023 verduurzaamden we 59 woningen en legden we zonnepanelen. Deze maatregelen kostten ons ruim € 1 miljoen. Afhankelijk van het bouwjaar van de woning en de leeftijd van de ketel gaan we vanaf 2024 hybride ketels plaatsen. 

Huurprijzen
De gemiddelde huurprijs van onze woningen in 2023 was € 592,46. Hiervan had 85,3% een huur tot € 693,60.

Huurverhoging en huurverlaging
Jaarlijks mogen we vanaf 1 juli de nettohuur verhogen. In 2023 berekenden we maar aan tweederde van onze klanten een huurverhoging door. De overige klanten, ongeveer 700 huishoudens, kregen een wettelijk verplichte eenmalige huurverlaging, op voorwaarde dat hun inkomen lager was dan 120% van het sociaal minimum. We verlaagden hun huur naar € 575,03. Deze huurverlaging trok een zware wissel op onze huurinkomsten. Van de andere klanten kregen huishoudens met een laag inkomen een huurverhoging van 2,4%. Huurders met een middenhoog en hoog inkomen kregen een inkomensafhankelijke huurverhoging van 50 of 100 euro. Aan klanten met een geliberaliseerd contract rekenden we een huurverhoging van 4,1%.

Leegstand en huurderving
Soms is een huisuitzetting niet te voorkomen. Vaak is er sprake van een betaalachterstand in combinatie met andere problematiek, zoals ernstige en structurele overlast. In 2023 ontruimden we vier woningen.

Woningaanbod
In 2023 sloten we ons aan bij het regionale woonruimteverdeelsysteem de Woningzoeker. We informeerden onze klanten hierover en waar nodig hielpen we mensen om zich in te schrijven als woningzoekende. Door de aansluiting bij de Woningzoeker hebben we geen eigen urgentiebeleid meer. Voor spoedzoekers bieden we huizen aan in de spoedmodule via loting. Inschrijfduur speelt geen rol, dus iedereen heeft evenveel kans.

Passend toewijzen
In 2023 wezen we aan 95,8% van de huishoudens met recht op huurtoeslag een woning toe met een huurprijs tot de bijbehorende aftoppingsgrens. Hiermee voldeden we aan de norm van passend toewijzen. Wij wezen in 2023 99,4% toe aan de doelgroep, dat wil zeggen, eenpersoonshuishoudens met een inkomen tot en met € 44.035 en meerpersoonshuishoudens met een inkomen tot en met € 48.625.

Belanghebbendenbijeenkomst
In 2023 gingen we aan de slag met de drie thema's uit de belanghebbendenbijeenkomst 'Concreet worden en waarmaken' uit 2022:

1.     een warm welkom voor kwetsbare doelgroepen in onze woningen en wijken;

2.     aandacht voor tuinonderhoud;

3.     energiecoaches aanstellen om woonlasten te beperken en energiearmoede tegen te gaan.

We hebben deze thema’s op verschillende manier in concrete maatregelen omgezet. Voor een warm welkom begonnen we een gezamenlijk project met Saam Welzijn in Dalfsen en met Stichting Welzijn Staphorst in IJhorst. We koppelden dit project aan wijk- en buurtgericht werken. De aandacht voor tuinonderhoud willen we geven door middel van een ‘klusplusdienst’. We troffen daarvoor in 2023 de nodige voorbereidingen en hopen er in 2024 mee te kunnen beginnen. Tot slot zijn er inmiddels in beide gemeenten energiecoaches voor onze klanten.